И так, что это за фрукт "социальное жилье" и с чем его едят в России?..
Само понятие "социальное жилье" - почитаем, к примеру в ВИКИПЕДИИ:
"Социальное жилье (social housing) — способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету.
В мировой практике этот термин объединяет множество форм аренды недвижимости, собственниками и/или управляющими которой являются организации (государственные и муниципальные учреждения, некоммерческие организации или их комбинация), преследующие некоммерческие цели — как правило, связанные с повышением доступности жилья для всех слоев населения. Для указания на государственную или муниципальную собственность используется более узкий термин «общественное жилье» (Public housing (англ.)).
Тем не менее, как за отсутствием развитого сегмента жилья, принадлежащего некоммерческим организациям, так и благодаря исторически сильному государственному сектору, в России термины «социальное жилье » и «общественное жилье» фактически являются синонимами." /ссылка на страницу/. Но, на этом, то, что относится к нашим российским делам - заканчивается... Далее в статье - ни слова о России!..
Что же о нем пишут и говорят в регионах нашей страны? К примеру Ростовская область:
К недостаткам можно отнести дефицит бюджетных ресурсов, которых хватает далеко не на всех желающих. В результате зачастую чиновниками на местах искажается суть принятых нормативных документов, плюс – исходящая из содержания самих законов бюрократичность1. Кроме того, по оценкам некоторых экспертов, безвозмездно передавать нуждающимся квартиру в собственность в принципе бессмысленно: «Бедный человек не в состоянии эффективно содержать собственность, управлять ею и защищать от преступных посягательств. Рано или поздно он ее потеряет и снова станет претендентом на социальное жилье»2.
2. Частичное погашение за счет бюджетных средств годовых процентов, выплачиваемых покупателями за жилищные кредиты. Проблемы те же, что и в пункте №1, плюс — весьма символическая доля поддержки со стороны государства, в результате чего жилищный вопрос можно решить далеко не каждому нуждающемуся.
3. Аренда частного жилья за счет бюджетных средств. Для обеспечения жильем бедных такая мера обычно не используется ни в РФ, ни за рубежом.
В России это можно объяснить, прежде всего, острым дефицитом рынка цивилизованной аренды недвижимости. Основной рынок аренды жилья за рубежом сконцентрирован в частных доходных домах различных ценовых категорий и качества, рассчитанных на покупателей услуги с различным достатком. Учитывая высокую долю маргиналов в бедных кругах западных стран, вряд ли хозяева коммерческих многоквартирных домов захотят ухудшать качество жизни в своих зданиях,
в свою очередь для зарубежных властей такая аренда слишком дорога.
4. Строительство специализированных, остающихся в государственной или муниципальной собственности домов для бедных по дешевым технологиям на дешевых перифирийных земельных участках. Как показала практика, такой путь нередко приводит к криминализации кварталов и микрорайонов, где расположены подобные дома. В частности — у детей, растущих в подобной среде, зачастую теряется всякий шанс выбраться в иные условия. Так, по оценкам представителей некоторых СМИ, основная причина известных всему миру «арабских» погромов во Франции 2005 года — в образовании крупнейших социальных «гетто»3.
Однако последний путь по-прежнему является наиболее распространенным в решении жилищного вопроса за рубежом для бедных. Значительно реже государства предоставляют гражданам субсидии на приобретение квартир в собственность. При этом, вопреки существующим домыслам, из зарубежного социального жилья стараются не выселять в случае возникновения у жильцов задолженностей за жилищно-коммунальные услуги, хотя здесь широко практикуются отключения неплательщикам коммунальных ресурсов.
Вместе с тем, в случае бедственного положения жильцов, последним нередко предоставляют возможность в течение года не платить за ЖКУ. Одновременно почти все жильцы социальных домов получают компенсации на оплату «коммуналки» (в районе 50%) и обычно не платят за содержание и ремонт жилья, а также капитальный ремонт, не являясь собственниками2.
Интересно, что в некоторых странах Европы процесс криминализации социальных кварталов пытаются сдерживать искусственно: «В ряде европейских стран дотируются и вовсе не малоимущие граждане — им «доплачивают» за то, чтобы они продолжали проживать в социальном жилье, что способствовало бы сохранению в этих кварталах нормальной социальной среды, препятствовало бы превращению этих районов в трущобы и неблагополучные районы»4.
Основная уникальность решения жилищного вопроса в России — в обилии нуждающихся в улучшении условий проживания и практически полном отсутствии социальных домов-новостроек. При этом в отличие от западных государств большинство россиян не имеет зарплат, позволяющих приобрести новые квартиры. Таким образом, отечественным социальным кварталам и микрорайонам грозил бы значительно меньший уровень криминализации — если бы они существовали.
При этом у нас социальное жилье предусмотрено, как правило, для малоимущих, которые у нас фактически живут за чертой бедности. Для большинства граждан, не относящимся к малоимущим, но не способным купить квартиру, предусмотрены различные программы, в рамках которых государство должно выделять дополнительные субсидии, однако этих денег на всех не хватает1.
Немногочисленное социальное жилье, все же вводимое в эксплуатацию, обычно представляет собой отдельные квартиры в частных МКД, выкупаемые или получаемые муниципалитетами у застройщиков в рамках различных соглашений. Это ведет к созданию новых домов-конгломератов с различными формами собственности и разношерстными собственниками, что неизбежно способствует быстрой деградации новостроек и новому ступору реформы ЖКХ, поскольку абсолютно разные домовладельцы не способны согласовать свои действия при управлении многоквартирным домом, подобно крыловским лебедю, раку и щуке.
С точки зрения зарубежной практики, если анализировать имеющийся российский социальный жилой фонд, он уникален. К такому жилью у нас относятся:
▪ неприватизированные отдельные квартиры в МКД — наиболее распространенный типаж социального жилья в России, чуждый другим государствам. В мире многоквартирные дома обычно бывают либо муниципальными (государственными), либо принадлежащими частным собственникам, либо одному собственнику, сдающему их в аренду;
▪ cтарые дома, жильцы которых в большинстве своем отказались воспользоваться правами приватизации. Такие объекты все же существуют, но их считанные единицы.
При этом здесь зачастую несколько жильцов соглашается стать собственниками, хотя более 50% площадей принадлежит муниципалитету;
▪ отдельные муниципальные квартиры в новостройках;
▪ cчитанные единицы социальных домов-новостроек.
В качестве еще одной уникальности социального жилого фонда можно отметить тот факт, что в результате на протяжении многих лет продлеваемой бесплатной приватизации пропорции социального жилого фонда и частного жилья постоянно меняются.
Подобно ряду других городов, в Ростове социальных домов-новостроек практически не существует, кроме нескольких возводимых объектов. Хотя в предкризисные времена в ходе реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» предполагалось, что доля строящегося социального жилья к 2010 г. составит 25–30% от общей площади.
Де-факто в городе нет даже резервного переселенческого фонда, который мог бы временно приютить тех же погорельцев и некоторые другие категории граждан. Исключения составляют построенные три очереди дома для ветеранов, а также некоторые старые специализированные здания (общежития, приюты для лиц без определенного места жительства и др.).
Существующий парадокс обостряет тот факт, что, согласно официальным данным, городской стройкомплекс по итогам 2008 года вышел на солидные показатели с точки зрения зарубежных мерил, ведя в эксплуатацию более млн кв. метров жилья (или 1 кв. метр на человека), хотя из-за общемирового кризиса несколько сбавил темпы. Между тем в тех же западных странах, где большинство граждан экономически способно самостоятельно решить квартирный вопрос, будь то аренда в комфортном многоквартирном доме или ипотека, площади социального жилья в десятки раз превышают площади аналогичных домов в Ростове.
Обращаясь к западной практике, отметим, что обязанность строительства социальных домов возлагается на муниципальных властей. При этом, по утверждениям некоторых экспертов, зарубежные городские власти также пытаются уклониться от этой обязанности2.
▪ постоянно продлеваемыми сроками приватизации. Муниципальные власти не заинтересованы в строительстве социального фонда, который при существующей правовой системе может перейти в частную собственность и у города все равно не будет ресурсов для обеспечения жильем малоимущих;
▪ законодательным несовершенством. Полномочия определения критериев малоимущего в нашей стране отданы государственными властями на места. Городские чиновники, соответственно, заинтересованы в максимальном уменьшении официальной численности бедных и пытаются максимально снизить этот показатель. Таким образом, потребность в социальном жилье в нашей стране искусственно занижается;
▪ строительном лобби в кулуарах власти. Хозяева строительных предприятий заинтересованы продавать властям отдельные квартиры в коммерческих МКД под социальное жилье, а не строить дома по заказу муниципалитета, что существенно снизит рентабельность бизнеса;
▪ коррумпированностью чиновников. Строительство социального жилья является наименее рентабельной сферой деятельности в этой отрасли и обещает приносить наименьшие дивиденды.
/статья "Социальное жилье" - ссылка на статью/
Подытожим: и одна и вторая статья были написаны в далеком 2010 году..., сменился президент, прошел "конец света"..., а воз и ныне там! Ничего в России не изменилось... И никто не собирается поднимать и обсуждать эту проблему. А за ней, как за глухой стеной, стоит 20-25% населения нашей страны (наших же - граждан России...).
Само понятие "социальное жилье" - почитаем, к примеру в ВИКИПЕДИИ:
"Социальное жилье (social housing) — способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету.
В мировой практике этот термин объединяет множество форм аренды недвижимости, собственниками и/или управляющими которой являются организации (государственные и муниципальные учреждения, некоммерческие организации или их комбинация), преследующие некоммерческие цели — как правило, связанные с повышением доступности жилья для всех слоев населения. Для указания на государственную или муниципальную собственность используется более узкий термин «общественное жилье» (Public housing (англ.)).
Тем не менее, как за отсутствием развитого сегмента жилья, принадлежащего некоммерческим организациям, так и благодаря исторически сильному государственному сектору, в России термины «социальное жилье » и «общественное жилье» фактически являются синонимами." /ссылка на страницу/. Но, на этом, то, что относится к нашим российским делам - заканчивается... Далее в статье - ни слова о России!..
Что же о нем пишут и говорят в регионах нашей страны? К примеру Ростовская область:
I. Пути решения жилищных проблем
1. Предоставление гражданам бюджетных субсидий на частичное погашение жилищных кредитов. Широко используется в России — например, в рамках реализации программы «Молодая семья».К недостаткам можно отнести дефицит бюджетных ресурсов, которых хватает далеко не на всех желающих. В результате зачастую чиновниками на местах искажается суть принятых нормативных документов, плюс – исходящая из содержания самих законов бюрократичность1. Кроме того, по оценкам некоторых экспертов, безвозмездно передавать нуждающимся квартиру в собственность в принципе бессмысленно: «Бедный человек не в состоянии эффективно содержать собственность, управлять ею и защищать от преступных посягательств. Рано или поздно он ее потеряет и снова станет претендентом на социальное жилье»2.
2. Частичное погашение за счет бюджетных средств годовых процентов, выплачиваемых покупателями за жилищные кредиты. Проблемы те же, что и в пункте №1, плюс — весьма символическая доля поддержки со стороны государства, в результате чего жилищный вопрос можно решить далеко не каждому нуждающемуся.
3. Аренда частного жилья за счет бюджетных средств. Для обеспечения жильем бедных такая мера обычно не используется ни в РФ, ни за рубежом.
В России это можно объяснить, прежде всего, острым дефицитом рынка цивилизованной аренды недвижимости. Основной рынок аренды жилья за рубежом сконцентрирован в частных доходных домах различных ценовых категорий и качества, рассчитанных на покупателей услуги с различным достатком. Учитывая высокую долю маргиналов в бедных кругах западных стран, вряд ли хозяева коммерческих многоквартирных домов захотят ухудшать качество жизни в своих зданиях,
в свою очередь для зарубежных властей такая аренда слишком дорога.
4. Строительство специализированных, остающихся в государственной или муниципальной собственности домов для бедных по дешевым технологиям на дешевых перифирийных земельных участках. Как показала практика, такой путь нередко приводит к криминализации кварталов и микрорайонов, где расположены подобные дома. В частности — у детей, растущих в подобной среде, зачастую теряется всякий шанс выбраться в иные условия. Так, по оценкам представителей некоторых СМИ, основная причина известных всему миру «арабских» погромов во Франции 2005 года — в образовании крупнейших социальных «гетто»3.
II. Социальное жилье за рубежом
Однако последний путь по-прежнему является наиболее распространенным в решении жилищного вопроса за рубежом для бедных. Значительно реже государства предоставляют гражданам субсидии на приобретение квартир в собственность. При этом, вопреки существующим домыслам, из зарубежного социального жилья стараются не выселять в случае возникновения у жильцов задолженностей за жилищно-коммунальные услуги, хотя здесь широко практикуются отключения неплательщикам коммунальных ресурсов.Вместе с тем, в случае бедственного положения жильцов, последним нередко предоставляют возможность в течение года не платить за ЖКУ. Одновременно почти все жильцы социальных домов получают компенсации на оплату «коммуналки» (в районе 50%) и обычно не платят за содержание и ремонт жилья, а также капитальный ремонт, не являясь собственниками2.
Интересно, что в некоторых странах Европы процесс криминализации социальных кварталов пытаются сдерживать искусственно: «В ряде европейских стран дотируются и вовсе не малоимущие граждане — им «доплачивают» за то, чтобы они продолжали проживать в социальном жилье, что способствовало бы сохранению в этих кварталах нормальной социальной среды, препятствовало бы превращению этих районов в трущобы и неблагополучные районы»4.
III. Социальное жилье в России
1. Уникальность ситуации
Основная уникальность решения жилищного вопроса в России — в обилии нуждающихся в улучшении условий проживания и практически полном отсутствии социальных домов-новостроек. При этом в отличие от западных государств большинство россиян не имеет зарплат, позволяющих приобрести новые квартиры. Таким образом, отечественным социальным кварталам и микрорайонам грозил бы значительно меньший уровень криминализации — если бы они существовали.При этом у нас социальное жилье предусмотрено, как правило, для малоимущих, которые у нас фактически живут за чертой бедности. Для большинства граждан, не относящимся к малоимущим, но не способным купить квартиру, предусмотрены различные программы, в рамках которых государство должно выделять дополнительные субсидии, однако этих денег на всех не хватает1.
Немногочисленное социальное жилье, все же вводимое в эксплуатацию, обычно представляет собой отдельные квартиры в частных МКД, выкупаемые или получаемые муниципалитетами у застройщиков в рамках различных соглашений. Это ведет к созданию новых домов-конгломератов с различными формами собственности и разношерстными собственниками, что неизбежно способствует быстрой деградации новостроек и новому ступору реформы ЖКХ, поскольку абсолютно разные домовладельцы не способны согласовать свои действия при управлении многоквартирным домом, подобно крыловским лебедю, раку и щуке.
2. Уникальность сегмента
С точки зрения зарубежной практики, если анализировать имеющийся российский социальный жилой фонд, он уникален. К такому жилью у нас относятся:▪ неприватизированные отдельные квартиры в МКД — наиболее распространенный типаж социального жилья в России, чуждый другим государствам. В мире многоквартирные дома обычно бывают либо муниципальными (государственными), либо принадлежащими частным собственникам, либо одному собственнику, сдающему их в аренду;
▪ cтарые дома, жильцы которых в большинстве своем отказались воспользоваться правами приватизации. Такие объекты все же существуют, но их считанные единицы.
При этом здесь зачастую несколько жильцов соглашается стать собственниками, хотя более 50% площадей принадлежит муниципалитету;
▪ отдельные муниципальные квартиры в новостройках;
▪ cчитанные единицы социальных домов-новостроек.
В качестве еще одной уникальности социального жилого фонда можно отметить тот факт, что в результате на протяжении многих лет продлеваемой бесплатной приватизации пропорции социального жилого фонда и частного жилья постоянно меняются.
3. Доля социального жилья в Ростовской области5
4. Социальное жилье в Ростове
Подобно ряду других городов, в Ростове социальных домов-новостроек практически не существует, кроме нескольких возводимых объектов. Хотя в предкризисные времена в ходе реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» предполагалось, что доля строящегося социального жилья к 2010 г. составит 25–30% от общей площади.Де-факто в городе нет даже резервного переселенческого фонда, который мог бы временно приютить тех же погорельцев и некоторые другие категории граждан. Исключения составляют построенные три очереди дома для ветеранов, а также некоторые старые специализированные здания (общежития, приюты для лиц без определенного места жительства и др.).
Существующий парадокс обостряет тот факт, что, согласно официальным данным, городской стройкомплекс по итогам 2008 года вышел на солидные показатели с точки зрения зарубежных мерил, ведя в эксплуатацию более млн кв. метров жилья (или 1 кв. метр на человека), хотя из-за общемирового кризиса несколько сбавил темпы. Между тем в тех же западных странах, где большинство граждан экономически способно самостоятельно решить квартирный вопрос, будь то аренда в комфортном многоквартирном доме или ипотека, площади социального жилья в десятки раз превышают площади аналогичных домов в Ростове.
IV. Кто должен строить социальное жилье
Обращаясь к западной практике, отметим, что обязанность строительства социальных домов возлагается на муниципальных властей. При этом, по утверждениям некоторых экспертов, зарубежные городские власти также пытаются уклониться от этой обязанности2.В России недостаток социальных домов практически объясняется следующими версиями:
▪ постоянно продлеваемыми сроками приватизации. Муниципальные власти не заинтересованы в строительстве социального фонда, который при существующей правовой системе может перейти в частную собственность и у города все равно не будет ресурсов для обеспечения жильем малоимущих;
▪ законодательным несовершенством. Полномочия определения критериев малоимущего в нашей стране отданы государственными властями на места. Городские чиновники, соответственно, заинтересованы в максимальном уменьшении официальной численности бедных и пытаются максимально снизить этот показатель. Таким образом, потребность в социальном жилье в нашей стране искусственно занижается;
▪ строительном лобби в кулуарах власти. Хозяева строительных предприятий заинтересованы продавать властям отдельные квартиры в коммерческих МКД под социальное жилье, а не строить дома по заказу муниципалитета, что существенно снизит рентабельность бизнеса;
▪ коррумпированностью чиновников. Строительство социального жилья является наименее рентабельной сферой деятельности в этой отрасли и обещает приносить наименьшие дивиденды.
/статья "Социальное жилье" - ссылка на статью/
Подытожим: и одна и вторая статья были написаны в далеком 2010 году..., сменился президент, прошел "конец света"..., а воз и ныне там! Ничего в России не изменилось... И никто не собирается поднимать и обсуждать эту проблему. А за ней, как за глухой стеной, стоит 20-25% населения нашей страны (наших же - граждан России...).
Комментариев нет:
Отправить комментарий